Penggelapan Sertifikat Tanah Jaminan Utang Koperasi

Pada dasarnya, kami memiliki keterbatasan informasi mengenai sertifikat apa yang dimaksud. Maka, dalam menjawab pertanyaan ini, kami akan mengasumsikan bahwa sertifikat yang dimaksud adalah sertifikat hak atas tanah.

Selanjutnya, untuk mempermudah pembahasan, kami akan membagi jawaban atas pertanyaan Anda berdasarkan dua aspek hukum, yaitu aspek hukum jaminan dan hukum pidana. 

Aspek Hukum Jaminan

Sebagaimana yang telah diulas dalam artikel Hak Tanggungan sebagai Satu-Satunya Hak Jaminan atas Tanah, dalam Angka 5 Penjelasan Umum UU 4/1996, disebutkan bahwa hak tanggungan merupakan satu-satunya lembaga hak jaminan atas tanah.

Masih dari artikel yang sama, perjanjian jaminan, seperti hak tanggungan, merupakan perjanjian accessoir dari perjanjian utang piutang.

Menurut Frieda Husni Hasbullah dalam bukunya Hukum Kebendaan Perdata Jilid II: Hak-Hak yang Memberi Jaminan (hal. 6), sifat accessoir berarti perjanjian jaminan merupakan perjanjian tambahan yang tergantung pada perjanjian pokoknya.

Hal ini tergambar dalam Pasal 10 ayat (1) UU 4/1996:

Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.

Adapun pemberi hak tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek tanggungan yang bersangkutan.[1]

Pemberian hak tanggungan dilakukan dengan pembuatan akta pemberian hak tanggungan (“APHT”) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.[2] Lalu, menurut Pasal 1 angka 5 UU 4/1996, APHT adalah akta PPAT yang berisi pemberian hak tanggungan kepada kreditor tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya.

APHT akan dikirimkan ke Kantor Pertanahan selambat-lambatnya 7 hari kerja setelah penandatanganannya untuk didaftarkan. Hak tanggungan lahir pada hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, buku tanah yang bersangkutan diberi tanggal hari kerja berikutnya.[3]

Dalam APHT juga wajib dicantumkan, salah satunya, nama dan identitas pemegang dan pemberi hak tanggungan.[4]

Berdasarkan uraian di atas, oleh karena hak tanggungan diberikan melalui perjanjian berupa APHT, maka, jika ada APHT dalam penjaminan sertifikat yang Anda tanyakan, APHT telah ditandatangani oleh pihak yang tidak berwenang.

Dalam artikel Keabsahan Perjanjian yang Dibuat oleh Eks Pengurus CV, akibat hukum ketidakwenangan membuat perjanjian adalah perjanjian yang telah dibuat dapat dimintakan pembatalannya kepada hakim (voidable).

Kemudian, perlu diketahui bahwa dalam persetujuan, kedua belah pihak dalam perjanjian harus diberikan secara bebas. Lalu, dalam perjanjian terdapat 3 sebab yang membuat perizinan tidak bebas, yaitu paksaan, kekhilafan, dan penipuan.[5] Maka, dalam hal pembuatan APHT terdapat penipuan, pihak lain yang menyatakan sepakat dapat membatalkan APHT sebagaimana diatur dalam Pasal 1328 KUH Perdata:

Penipuan merupakan suatu alasan untuk membatalkan suatu persetujuan, bila penipuan yang dipakai oleh salah satu pihak adalah sedemikian rupa, sehingga nyata bahwa pihak yang lain tidak akan mengadakan perjanjian itu tanpa adanya tipu muslihat. Penipuan tidak dapat hanya dikira-kira, melainkan harus dibuktikan.

Dengan demikian, APHT dalam kasus Anda, jika ada, dapat dimintakan pembatalannya kepada hakim.

Jika APHT tidak pernah ada, berarti tidak pernah ada pemberian hak tanggungan, sehingga koperasi pun tidak berwenang untuk mengeksekusi tanah Anda untuk pelunasan utang tersebut.

Dugaan Penipuan

Selanjutnya, peminjaman sertifikat hak atas tanah dengan dalih untuk membantu menjual tanah, namun ternyata malah menjaminkannya, dapat diduga merupakan tindak pidana penipuan. Saat ini, tindak pidana penipuan diatur dalam Pasal 492 UU 1/2023 tentang KUHP baru yang berlaku sejak 2 Januari 2026.[6] Namun, untuk memperkaya pemahaman Anda, kami akan membandingkannya dengan ketentuan sebelumnya, yaitu Pasal 378 KUHP lama yang sudah tidak berlaku:

Pasal 378 KUHP

Pasal 492 UU 1/2023

Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barnag sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang, diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama 4 tahun.

Setiap orang yang dengan maksud menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum dengan memakai nama palsu atau kedudukan palsu, menggunakan tipu muslihat atau rangkaian kata bohong, menggerakkan orang supaya menyerahkan suatu barang, memberi utang, membuat pengakuan utang, atau menghapus piutang, dipidana karena penipuan, dengan pidana penjara paling lama 4 tahun atau pidana denda paling banyak kategori V, yaitu sebesar Rp500 juta.[7]

Perlu diperhatikan dalam Penjelasan Pasal 492 UU 1/2023, perbuatan materiel dari penipuan adalah membujuk seseorang dengan berbagai cara yang disebut dalam ketentuan ini, untuk memberikan sesuatu barang, membuat utang atau menghapus piutang. Dengan demikian, perbuatan yang langsung merugikan itu tidak dilakukan pelaku tindak pidana, tetapi oleh pihak yang dirugikan sendiri. Perbuatan penipuan baru selesai dengan terjadinya perbuatan dari pihak yang dirugikan sebagaimana dikehendaki pelaku.

Dugaan Penggelapan

Selain penipuan, perbuatan tersebut juga patut diduga sebagai tindak pidana penggelapan, sebagaimana diatur dalam Pasal 486 UU 1/2023 tentang KUHP baru dan secara historis diatur dalam Pasal 372 KUHP lama, yang berbunyi:

Pasal 372 KUHP	Pasal 486 UU 1/2023
Barang siapa dengan sengaja dan melawan hukum memiliki barang sesuatu yang seluruhnya atau sebagian adalah kepunyaan orang lain, tetapi yang ada dalam kekuasaannya bukan karena kejahatan diancam karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama 4 tahun atau pidana denda paling banyak Rp900 ribu.[8]	Setiap orang yang secara melawan hukum memiliki suatu barang yang sebagian atau seluruhnya milik orang lain, yang ada dalam kekuasaannya bukan karena tindak pidana, dipidana karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama 4 tahun atau pidana denda paling banyak kategori IV, yaitu sebesar RP200 juta.[9]

Menurut Penjelasan Pasal 486 UU 1/2023, pada tindak pidana penggelapan, barang yang bersangkutan sudah dikuasai secara nyata oleh pelaku tindak pidana. Hal ini berbeda dengan pencurian di mana barang tersebut belum berada di tangan pelaku tindak pidana. Saat timbulnya niat untuk memiliki barang tersebut secara melawan hukum, juga menentukan perbedaan antara penggelapan dan pencurian. Apabila niat memiliki sudah ada pada waktu barang tersebut diambil, maka perbuatan tersebut merupakan tindak pidana pencurian. Sedangkan, pada penggelapan, niat memiliki tersebut baru ada setelah barang yang bersangkutan untuk beberapa waktu sudah berada di tangan pelaku. Unsur tindak pidana penggelapan lainnya adalah bahwa pelaku menguasai barang yang hendak dimiliki tersebut karena tindak pidana, misalnya suatu barang yang berada dalam penguasaan pelaku tindak pidana sebagai jaminan utang piutang yang kemudian dijual tanpa izin pemiliknya.

Dugaan Pemalsuan Surat

Perbuatan tersebut juga dapat diduga merupakan tindak pidana pemalsuan dan/atau pemakaian surat kuasa palsu yang dilakukan oleh peminjam tersebut agar seolah-olah mendapat kuasa dari Anda untuk menjaminkan sertifikat tersebut. Hal ini diatur dalam Pasal 391 UU 1/2023 tentang KUHP baru dan secara historis diatur dalam Pasal 263 KUHP lama, sebagai berikut:

Pasal 263 KUHP

Pasal 391 UU 1/2023

Barang siapa membuat surat palsu atau memalsukan surat yang dapat menimbulkan sesuatu hak, perikatan atau pembebasan hutang, atau yang diperuntukkan sebagai bukti daripada sesuatu hal dengan maksud untuk memakai atau menyuruh orang lain memakai surat tersebut seolah-olah isinya benar dan tidak dipalsu, diancam jika pemakaian tersebut dapat menimbulkan kerugian, karena pemalsuan surat, dengan pidana penjara paling lama 6 tahun. Diancam dengan pidana yang sama, barang siapa dengan sengaja memakai surat palsu atau yang dipalsukan seolah-olah sejati, jika pemakaian surat itu dapat menimbulkan kerugian.

Setiap orang yang membuat secara tidak benar atau memalsu surat yang dapat menimbulkan suatu hak perikatan atau pembebasan utang, atau yang diperuntukkan sebagai dari suatu hal, dengan maksud untuk menggunakan atau meminta orang lain menggunakan seolah-olah isinya benar dan tidak palsu, jika penggunaan surat tersebut dapat menimbulkan kerugian, dipidana karena pemalsuan surat, dengan pidana penjara paling 6 tahun atau pidana denda paling banyak kategori VI, yaitu sebesar 200 juta.[10] Setiap orang yang menggunakan surat yang isinya tidak benar atau yang dipalsu, seolah-olah benar atau tidak dipalsu, jika penggunaan surat tersebut dapat menimbulkan kerugian dipidana dengan pidana yang sama dengan ayat (1).

Selain itu, dapat diduga pula adanya pemalsuan dan/atau pemakaian APHT palsu sebagai akta autentik yang diatur dalam Pasal 392 ayat (1) huruf a dan ayat (2) UU 1/2023 tentang KUHP baru dan dalam sejarah diatur dalam Pasal 264 ayat (1) angka 1 dan ayat (2) KUHP lama yang sudah tidak berlaku:

Pasal 264 KUHP	Pasal 392 UU 1/2023
Pemalsuan surat diancam dengan pidana penjara paling lama 8 tahun, jika dilakukan terhadap: akta-akta otentik; Diancam dengan pidana penjara yang sama barang siapa dengan sengaja memakai surat tersebut dalam ayat pertama, yang isinya tidak sejati atau yang dipalsukan seolah-olah benar dan tidak dipalsu, jika pemalsuan surat itu dapat menimbulkan kerugian.	Dipidana dengan pidana penjara paling lama 8 tahun, setiap orang yang melakukan pemalsuan surat terhadap: akta autentik; Setiap orang yang menggunakan surat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) yang isinya tidak benar atau dipalsu, seolah-olah benar atau tidak dipalsu, jika penggunaan surat tersebut dapat menimbulkan kerugian, dipidana dengan pidana yang sama sebagaimana dimaksud pada ayat (1).

Dampak Hukum bagi Koperasi

Menurut Saufa Ata Taqiyya (penulis sebelumnya) yang mengutip Rusti Margareth Sibuea, sepanjang koperasi sebagai penerima hak tanggungan beriktikad baik dan tidak mengetahui atau tidak menduga adanya perbuatan melanggar hukum dalam penjaminan sertifikat tersebut, maka koperasi tidak dapat dijerat sanksi pidana.

Menurutnya, pemilik sertifikat hak atas tanah dapat menjadikan pihak koperasi sebagai turut tergugat dalam pengajuan pembatalan APHT yang kami terangkan di atas maupun dalam gugatan perbuatan melawan hukum berdasarkan Pasal 1365 KUH Perdata atas penjaminan sertifikat hak atas tanah tanpa izin Anda pada koperasi.

Hal ini dikarenakan pihak koperasi adalah pihak yang juga berkepentingan dalam penjaminan tersebut, sehingga harus dijadikan turut tergugat agar gugatan tidak kurang pihak.

Dasar Hukum:

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
2. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah;
3. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana.
   
   
   

Referensi:

Subekti. Hukum Perjanjian. Jakarta: Intermasa, 2005.

---

[1] Pasal 8 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (“UU 4/1996”)

[2] Pasal 10 ayat (2) UU 4/1996

[3] Pasal 13 ayat (2), (4), dan (5) UU 4/1996

[4] Pasal 11 ayat (1) huruf a UU 4/1996

[5] Subekti. Hukum Perjanjian. Jakarta: Intermasa, 2005, hal. 23

[6] Pasal 624 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (“UU 1/2023”)

[7] Pasal 79 ayat (1) huruf e UU 1/2023

[8] Pasal 3 Peraturan Mahkamah Agung Nomor 2 Tahun 2012 tentang Penyesuaian Batasan Tindak Pidana Ringan dan Jumlah Denda dalam KUHP, denda dilipatgandakan 1.000 kali

[9] Pasal 79 ayat (1) huruf d UU 1/2023

[10] Pasal 79 ayat (1) huruf d UU 1/2023